Airbnb en Suisse : les erreurs de colocation à éviter

Louer des chambres sur Airbnb ou sur d’autres plateformes de partage peut compléter vos revenus, mais cela doit être fait correctement. Ce sont les points clés à prendre en compte en Suisse.

La publicité d’une location de vacances sur Airbnb est devenue apparemment populaire et a augmenté au fil des années. Après tout, Airbnb est actuellement l’une des plus grandes plateformes en ligne pour les locations de courte durée. Être présent sur leur site est devenu presque indispensable pour les hôtes qui souhaitent améliorer leur visibilité et recevoir plus de réservations.

Cependant, certaines personnes n’obtiennent pas les résultats attendus, ce qui amène généralement à la question : Qu’est-ce que je fais de mal et qu’est-ce qui empêche mes réservations potentielles ?

Comprendre les erreurs les plus courantes commises par les hôtes chez Airbnb peut vous aider à améliorer vos annonces. Lorsque vous saurez quelles erreurs rechercher, vous serez un pas plus près d’obtenir plus de réservations !

Ne pas respecter les exigences légales

La simplicité des portails de partage de domicile tend à détourner l’attention des réalités complexes liées à ce qui revient essentiellement à gérer une entreprise d’hôtellerie. Selon la municipalité et le canton où vous vivez, partager votre logement moyennant des frais peut s’accompagner de diverses exigences légales. Certaines municipalités (comme la ville de Berne) exigent que vous vous enregistriez comme prestataire de services d’hôtellerie avant de louer ou sous-louer votre maison via des services de partage de logement.

Si vous prévoyez de fournir de la nourriture ou des repas dans le cadre du service, les choses peuvent devenir plus compliquées. Selon le canton où vous vivez, la fréquence de partage de votre domicile, le nombre d’invités que vous servez et si vous servez ou non de l’alcool, il se peut que vous ayez besoin d’obtenir une licence gastronomique. Dans certains cantons, des inspections d’hygiène régulières par un laboratoire reconnu peuvent être obligatoires. Dans le canton de Zurich, par exemple, une licence d’hôtellerie est obligatoire pour toute personne fournissant de la nourriture ou des boissons moyennant un paiement – mais seulement si de l’alcool est servi ou si la capacité de repas dépasse 10 invités.

Si votre maison partagée est considérée comme une maison d’hôtes ou un établissement de restauration, vous pourriez être soumis aux lois régissant la consommation active et passive de tabac. Il est crucial de vous renseigner sur les réglementations locales, car le non-respect des exigences légales peut entraîner de lourdes amendes, voire des poursuites

Ne pas suivre les consignes de sous-location

Si vous souhaitez louer votre maison en Suisse, vous devrez veiller à suivre les procédures légales appropriées pour la sous-location de votre logement locatif en Suisse. Le processus consiste à obtenir l’approbation (écrite) de votre propriétaire pour sous-louer et, surtout, à ne pas générer de bénéfice (une marge de 20 % sur le loyer est autorisée si vous avez meublé votre logement loué).

Ne pas suivre la procédure correcte pour sous-louer votre maison peut constituer un motif suffisant pour l’expulsion. Il convient de noter que certains groupes de gestion immobilière et coopératives de logement recherchent activement les plateformes de colocation non autorisées des propriétés qu’ils gèressent.

Ne pas être correctement assuré

Ouvrir votre maison à des inconnus vous rend vulnérable à de nombreux dangers. Certains portails offrent une forme de dépôt ou de garantie pour couvrir d’éventuels dommages.

Si vous sous-louez une maison louée, la responsabilité des dommages causés par les invités vous incombe finalement. Assurez-vous d’avoir une assurance responsabilité civile personnelle qui inclut la couverture des dommages causés par des invités. La plupart des polices d’assurance habitation couvrent le vol de biens d’invités détenus dans votre maison, mais imposent des limites à la couverture pour l’argent liquide, les cartes de crédit et autres objets de valeur. Si vous louez souvent des chambres, souscrire une assurance frais juridiques peut protéger vos finances contre la possibilité de poursuites intentées par des clients mécontents. Vous voudrez également vous assurer que les invités étrangers disposent d’une assurance santé adéquate afin d’éviter de vous retrouver dans une situation délicate en cas d’urgence médicale.

Facturer des loyers gonflés

Même si vous possédez votre propre maison, il existe des règles légales qui influencent les locations Airbnb. L’article 269 du Code des obligations de la loi fédérale sur la modification du Code civil suisse interdit les locations de biens dont les propriétaires tirent des revenus excessifs.

En règle générale, les revenus générés par la location de biens immobiliers doivent être conformes aux loyers moyens de la municipalité et aux indices des prix à la consommation. Cela limite le revenu combiné que vous pouvez percevoir des locations de courte durée à des montants similaires au loyer mensuel moyen qui pourrait être facturé pour un même bien.

Il existe quelques exceptions à cette règle. Les propriétés désignées comme logements de luxe – y compris les maisons individuelles de plus de 6 chambres – ne sont pas assujetties à cette règle. Vous pouvez également facturer des loyers supérieurs à la moyenne si vous pouvez justifier un loyer plus élevé avec des coûts plus élevés (y compris le coût des services supplémentaires fournis comme la cuisine, le transport ou le ménage). Des loyers élevés peuvent également être autorisés s’ils doivent équilibrer le risque d’investissement, ou s’ils respectent les normes fixées par les associations de propriétaires et de locataires.

Ignorance des exigences fiscales

Se tromper dans vos impôts est l’un des plus grands risques liés à la prise de revenus via les plateformes de partage de domicile. Les informations fiscales sur les pages locales suisses de portails comme Airbnb sont pour le moins douteuses et ne fournissent certainement pas les informations fiscales pour toutes les municipalités suisses. Cela signifie qu’il vous revient principalement de retrouver les informations fiscales pertinentes avant votre projet de partage de maison.

Payer l’impôt sur le revenu de vos revenus de partage de logement est évident, mais d’autres impôts applicables sont moins évidents et varient selon les cantons et les municipalités. Lorsque vous partagez une maison dans la ville de Berne, par exemple, vous êtes tenu de payer 4,30 francs suisses de taxes d’hospitalité par invité en colocation et par nuit. Airbnb a désormais des accords avec certaines municipalités qui prélèvent des taxes d’hospitalité ainsi que les paiements lorsque les utilisateurs effectuent une réservation sur la plateforme. Si vous envisagez de louer ou de sous-louer votre maison ou votre maison de vacances, assurez-vous de vous renseigner sur les taxes d’hospitalité éventuelles prélevées par la municipalité ou le canton où se trouve le bien. Notez également que les revenus complémentaires supérieurs à 2300 francs par an sont soumis aux cotisations de sécurité sociale.

Ne pas prendre en compte tous les coûts

Trouver de nouveaux marchés pour vos services est un point positif certain, et les applications et sites largement utilisés offrent une valeur considérable à cet égard. Les commissions que vous payez aux portails de partage de logements sont relativement faibles (généralement 3 % de vos revenus locatifs) compte tenu de l’exposition que vous bénéficiez.

Cependant, en plus de cette commission, vous aurez probablement d’autres dépenses supplémentaires comme les primes d’assurance et les taxes, ainsi que des coûts d’entretien et de services publics plus élevés. Si vous louez une maison de vacances, calculez les frais de déplacement pour recevoir et accompagner vos invités (ou pour que quelqu’un d’autre le fasse en votre nom). Prenez aussi en compte le temps passé à nettoyer ou le coût d’embauche des services de nettoyage entre les invités. Si vous envisagez de partager une chambre dans votre logement locatif, prenez en compte le temps et les efforts nécessaires pour suivre les procédures de sous-location. Assurez-vous de prendre en compte tous les coûts possibles avant de choisir un prix qui en vaut la peine.